Wat betekent assetmanagement voor Heijmans? In gesprek met Sylvia Vogels

Assetmanagement. De laatste jaren een steeds meer gehoorde term. Wat is de definitie eigenlijk van assetmanagement? Wat betekent het voor de huidige (installatie)bedrijven?

Na jarenlange ervaring in de branche zeggen wij duidelijk: er is niet één definitie voor assetmanagement. Voor iedere organisatie betekent assetmanagement een andere toepassing. In deze reeks spreken wij met branchegenoten over wat assetmanagement voor hen betekent.

Vastgoedportefeuillemanagement

Sylvia begint in ons gesprek duidelijk: “Ik val direct met de deur in huis. De term vastgoed- of portefeuillemanagement vind ik een betere term dan assetmanagement. Dat kan ik ook uitleggen. Zelf zie ik assetmanagement zoals bedoeld in de norm ISO 55000. Voor mij gaat dit onderwerp verder dan operationele assets, zoals vaak bedoeld in de spreektaal. Vandaar dus mijn voorkeur voor de term vastgoed- of portefeuillemanagement.”

Afdeling assetmanagement

“Assetmanagement bij Heijmans is een hot topic. Niet voor niets hebben we sinds kort de afdeling ‘Assetmanagement’. Deze afdeling is opgedeeld in vier verschillende onderdelen:

• Zelf ben ik verantwoordelijk voor ‘Consultancy’ een groep consultants die het gedachtegoed assetmanagement op hoger, strategischer niveau gaan brengen. Ik ga hier straks verder op in
• Maintenance Management: data analisten en maintenance engineers geven -zowel aan klanten als intern aan collega’s- inhoudelijk advies over assetmanagement
• Implementatie Management welke garant staan voor de juiste inrichting van nieuwe onderhoudscontracten
• Als laatste bestaat de afdeling uit ‘Business Process Improvement’ een team dat processen vormgeeft en begeleidt: zorgen voor het volgen van de juiste procedures en processen, ondersteuning bieden in de projecten.”

Strategische keuzes

“Verder kijken dan alleen naar de installatie van een bepaald gebouw. Dat is waar ik vind waar het om gaat. Kijken naar de volledige waardeketen. Managen helemaal boven in die waardeketen. Dus niet persé alleen in overleg met de technische dienst van een gebouw, maar ook in gesprek met de belegger of gebouweigenaar. Bij deze groep spelen namelijk hele andere vragen:

• Wat is het pand met deze installatie waard als de wens is om over 2 jaar dit pand te verkopen?
• Als ik nu anders onderhoud doe, kan ik dan voorkomen dat onderdelen vervangen moeten worden tijdens een grote verbouwing over 4 jaar?
• Wat is de vastgoedstrategie de komende jaren? Worden gebouwen aangekocht of verkocht?

Waardeketen

Wanneer je deze waardeketen in een driehoek ziet, dan ziet dat er als volgt uit:

• Bovenaan de Vastgoedeigenaren. Bij hen spelen strategische vragen en lange termijn keuzes
• De gebouwbeheerders welke meer bezig zijn met de tactische beslissingen en afdalen naar technische onderwerpen over het pand.
• Onderin de gebruiker, een technische dienst en monteurs die enerzijds bepalen hoe het gebouw ten dienste staat aan het gebruik en anderzijds zorgen voor het optimaal functioneren van het gebouw en haar installatie.

Natuurlijk is deze tekening niet gedetailleerd uitgewerkt, er zijn nog veel meer stakeholders betrokken in de waardeketen. Het schetst echter wel een goed beeld wat ik met de waardeketen bedoel”.

Andere manier van werken

“Op een strategische manier kijken naar beheer en onderhoud van een pand vraagt een hele andere houding van een service- en onderhoudsmonteur. Als je weet dat je over een jaar gaat verhuizen, ga je dan de ketel laten oplappen of ga je deze dan volledig vervangen? Strategisch gezien zou een beheerder kunnen kiezen om de ketel nog even te laten zitten. Een onderhoudsmonteur wil daarentegen normaliter voor 200% zijn werk doen. Voor zijn gevoel laat hij steken vallen als hij deze oplapt, terwijl van hem gevraagd wordt om bewust de ketel niet 100% in orde te maken”.  Lachend: “Leg die monteur dan maar eens uit dat hij zijn werk voor zijn gevoel niet goed moet uitvoeren. Dat technici zo nauwkeurig werken is natuurlijk heel erg goed. Voor een cultuuromslag zoals deze hebben we echter nog wel een weg te gaan. Deze manier van denken vergt een ander gedachtegoed en daar moeten technici in opgeleid worden. Wat ik overigens wel belangrijk vind is dat de monteur zelf ook een goed gevoel over deze manier van werken heeft”.

Assetmanagement voor duurzaamheid

“Duurzaam is niet alleen energie besparen. Het weggooien van geld is ook niet duurzaam. Of te vroeg vervangen. Als je exact weet welke producten in een gebouw staan, dan kun je veel duurzamere keuzes maken. Je bestelt bijvoorbeeld direct het juiste onderdeel, of kunt minder onderdelen op voorraad hebben omdat je precies weet wanneer het onderdeel vervangen moet worden.

Wat ik een mooi initiatief vind binnen Heijmans en wat ik leuk vind om nog even aan te halen is dat wij een soort interne marktplaats hebben opgericht. Een plaats waar (on)gebruikte materialen die over zijn, geplaatst kunnen worden. Onlangs was de wens van een opdrachtgever bijvoorbeeld gewijzigd, waardoor de ingekochte materialen overbodig waren geworden. Dit plaatsen we dan op dit platform, zodat dit weer ingezet kan worden bij een andere klant -bijvoorbeeld omdat kosten daar een grote rol spelen”.

Praktijkvoorbeeld

“Graag geef ik nog een praktijkvoorbeeld bij een klant van ons waaruit blijkt dat weten wat je in je gebouw hebt staan essentieel is. Deze klant was tijdens de uitvraag van de tender niet in control over de inhoud en status van de gebouwen. Achteraf bleek dat de opdracht vele malen groter was dan de uitvraag die zij gedaan hadden – het bleek een onvolledige uitvraag. Er waren zelfs panden ‘vergeten’ in de tender en bij sommige panden was het helemaal niet duidelijk of zij dit gekocht hadden of gehuurd.

We hebben toen in beeld gebracht wat naar ons idee de volledige uitvraag zou moeten zijn. Voor de volledige opdracht was geen budget voor – zij hadden natuurlijk een veel kleinere opdracht ingeschat. Met deze informatie hebben we gekeken naar mogelijkheden:

• Hoe krijgen we het volledige werk in beeld?
• Waar kunnen we besparen, door hier en daar op een degelijke wijze af te wijken van het contract -ook al is het tijdelijk-?
• Hoe gaan we het budget inzetten?

Conclusie

“Dit is denk ik een mooi voorbeeld waarom assetmanagement van belang is. Zowel wijzelf als de klant zijn nu (wederom) overtuigd dat het echt noodzakelijk is om te weten welke gebouwen in de scope zitten, wat überhaupt in het gebouw (en soms gebouwen) zit en wat daar de conditie van is én hoe de toekomst van de portefeuille eruit zal zien. Voor deze specifieke klant starten we nu om deze vragen in beeld te krijgen. Ook voor andere klanten gaat dit gebeuren. Ik ben er van overtuigd dat dat niet alleen voor Heijmans geldt, maar voor de volledige branche”.

Over Heijmans

Iedereen wil schone lucht, wonen in een fijne buurt, werken op een goede werkplek en veilig reizen van A naar B. Door te verbeteren, verduurzamen en verslimmen maakt Heijmans die gezonde leefomgeving. Jan Heijmans begon in 1923 als stratenmaker. Inmiddels is Heijmans een beursgenoteerde onderneming die activiteiten combineert in vastgoed, bouw & techniek en infra. Daarbij werken we samen met onze opdrachtgevers aan de contouren van morgen: www.heijmans.nl.